ניתוח הגידול בביצועי המשכנתאות בשנה האחרונה

  • בשנה האחרונה חלה עלייה בביצועי המשכנתאות, שהינה המשכה של מגמה שהחלה בתחילת שנת 2018, לאחר שנתיים קודמות של ירידה בביצועי המשכנתאות החודשיים. הממוצע השנתי של הביצועים החודשיים של ההלוואות לדיור הגיע בשנת 2019 לשיא מאז שנת 2015, ועמד על כ-5.35 מיליארדי ש"ח, כאשר ביולי הנתון עמד על 6.7 מיליארד ש"ח (5.5 מיליארד ש"ח בניכוי עונתיות). הגידול בביצועי המשכנתאות מתחילת השנה הושפע בעיקר מהתפתחויות בשוק הדיור ובראשן גידול ברכישת דירות ראשונות, ובפרט דירות חדשות. למרות העלייה בביצועי המשכנתאות ועלייה קלה שחלה בגובה של ההלוואה הממוצעת ביחס לשווי הנכס (LTV), יחס האשראי לדיור לתוצר בישראל נותר נמוך בהשוואה בין-לאומית (27%) ואיכות תיק המשכנתאות של הבנקים נותרה גבוהה.
  • מתחילת שנת 2018 ניכר גידול במספר העסקאות לרכישת דירות חדשות ובפרט חלקן של העסקאות לרכישת דירות חדשות מבין כלל העסקאות לרכישת דירה ראשונה גדל. גידול זה מוסבר בין היתר בעלייה בהיקפן של עסקאות במסגרת פרויקט "מחיר למשתכן", שהגיעו לכדי כ-40% מסך העסקאות לרכישת דירה חדשה בדצמבר 2018. חלקם של המשקיעים בין רוכשי הדירות המשיך לרדת במתינות.
  • כתמונת ראי להתפתחויות בשוק הדיור, עיקר הצמיחה בביצועי המשכנתאות מקורו בהלוואות לרכישת דירה ראשונה. כך, חלקן של ההלוואות שניתנו למטרת רכישת דירה ראשונה היוו ברבעון השני של שנת 2019 כ-48.4% מסך ההלוואות שניתנו למטרת מגורים באותה תקופה, לעומת 43.9% ברבעון הראשון של שנת 2017.
  • בבחינת ביצועי ההלוואות לדיור שניתנו ללווי "מחיר למשתכן", עולה כי בעוד שנרשמה עלייה מתונה בלבד בסך הביצועים, נרשמה עלייה חדה במספר ההלוואות (45% בשלושה חודשים). פער זה נובע מכך שישנו פער בין מועד חתימת החוזה במסגרת פרויקטים של "מחיר למשתכן" לבין מועד נטילת המשכנתא ותחילת התשלום, שכן, רוכש הדירה אינו נדרש לשלם את מלוא המשכנתא עם חתימת העסקה, אלא בהדרגה עם התקדמות קצב הבניה, עד לאכלוס הדירה. הדבר מרמז על כך שבשנה ובשנתיים הקרובות צפויה עלייה נוספת בביצועי המשכנתאות שנגזרים מפרויקט מחיר למשתכן, עם התקדמות הבניה של עוד דירות שהוגרלו במסגרת הפרויקט.
  • במקביל לעלייה בביצועי המשכנתאות נרשמה גם עלייה בחלקן של ההלוואות בשיעורי מימון גבוהים (יחס LTV של 60% עד 75%), זאת הן על רקע חלקם העולה של לווים שרכשו דירה במסגרת פרויקט "מחיר למשתכן", אשר מאופיינים בשיעורי מימון גבוהים יותר ביחס לשאר נוטלי המשכנתאות (משום שרובם זוגות צעירים), כפי שעולה מנתוני הפיקוח על הבנקים, והן על רקע ההקלה שפירסם הפיקוח על הבנקים בדרישות ההון להלוואות בשיעורי מימון אלה.
  • על אף העלייה בשיעורי המימון, ממוצע שיעור המימון ביחס לשווי הנכס (LTV) עדין נמוך ועומד על 52%. ככלל, איכות תיק האשראי של הבנקים לדיור הינה טובה, כפי שעולה ממדדי סיכון נוספים ובהם גובה ההחזר ביחס להכנסה נמוך (PTI, העומד בממוצע על 26.4%), שיעורי הפסד אפסיים ועוד. איכות התיק הגבוהה היא תוצאה של שורת צעדים שנקט הפיקוח לאורך השנים שהביאו מבחינה יציבותית לשיפור תיק האשראי לדיור הנמצא במאזני הבנקים, ומבחינה צרכנית – להקטנת הרגישות של הלווים לשינויים אפשריים בסביבה הכלכלית. שיפור תיק המשכנתאות של הבנקים מקבל ביטוי גם במבחני קיצון הנערכים מידי שנה למערכת הבנקאית, המעידים כי הסיכון בתיק האשראי לדיור נותר נמוך בהשוואה לשאר מגזרי האשראי וכי איכותו השתפרה בשנים האחרונות.
  • על אף העלייה בביקוש להלוואות לדיור, אנו רואים ירידה משמעותית בריבית על הלוואות אלו (כ-0.5 נקודות אחוז מתחילת השנה) שמקלה על נוטלי​ ההלוואות. ירידה זו נובעת מהירידה המשמעותית שחלה בריביות הארוכות במשק, שמשפיעות על עלות גיוס המקורות של הבנקים לטווח בינוני-ארוך.
  • העלייה האמורה בביקוש למשכנתאות לוותה גם בעלייה בהיצע ההלוואות לדיור על-ידי הבנקים. כך, חלק מהבנקים הגדירו את השוק כיעד אסטרטגי לגידול, בין השאר, על רקע ההתכנסות ליחסי הון הגבוהים מדרישות ההון הרגולטוריות, תפיסת הסיכון הנמוכה בהשוואה למגזרי הפעילות האחרים, והעלייה ברווחיות המגזר (למרות הירידה בריביות).
 ​​