האם מיקום הנכס הנרכש משפיע על תמחור משכנתה? ראיות לשונות בתמחור משכתנאות בישראל

11/12/2019 |  פרסמן נטליה, צור-אילן ניצן
תקציר
המאמר בוחן את מידת ההשפעה של גורמים שונים על קביעת שיעור ריבית המשכנתאות בישראל. כדי לשקף את הסיכונים הנובעים ממאפייני שוקי הדיור האזוריים ואת מידת התחרות השוררת במערכת הבנקאית אנו משתמשות בבסיס נתונים ייחודי שמשלב נתונים פרטניים על המשכנתאות שהועמדו על ידי המערכת הבנקאית בשנים 2010—2013 ומאפייני הנכסים שמומנו באמצעות משכנתאות אלה ונתונים נוספים. המחקר מצביע על פערים מובהקים סטטיסטית בשיעורי ריבית המשכנתאות שניתנות למימון רכישת נכסים שממוקמים באזורים גיאוגרפיים שונים ובאזורים סטטיסטיים ברמות סוציואקונומיות שונות. בעוד שהריבית שרוכשי דירות בשכונות מבוססות כלכלית במרכז הארץ משלמים היא הנמוכה ביותר, הריבית שרוכשי דירות בשכונות מוחלשות כלכלית באזורי פריפריה משלמים היא הגבוהה ביותר.

התכונות הנצפות של הלווים, המשכנתאות והנכסים הממומנים - וכן מידת התחרות בין הבנקים, יכולות להסביר עד כשני שלישים לכל היותר מהפערים הבין-אזוריים בריבית המשכנתאות. גורמים נוספים שיכולים להסביר את הפערים, כוללים תכונות לא-נצפות של הלווים, כגון אוריינות פיננסית וכושר מיקוח, מאפייני תעסוקה לא-נצפים, ומידה מסוימת של אפליה סטטיסטית של קבוצות לווים מסוימות -  מצב בו תמחור הסיכון של הלקוח מושפע מעצם היותו משתייך לקבוצת לווים שמתאפיינת בכך ששיעור המתקשים לעמוד בתשלומי המשכנתא בה גבוה יחסית.  

למאמר המלא כקובץ PDF​   ​​​​​