ניתוח שוק הדיור בישראל: קשרי הטווח הארוך והדינמיקה של הטווח הקצר

06/06/2021 |  יכין יוסי, גמרסני ינון

​תקציר

שוק הדיור מאופיין בסטיות ממושכות משיווי המשקל של הטווח הארוך, ואלה משפיעות על הדינמיקה בשוק כבר בטווח הקצר. לכן, בכל ניתוח אמפירי של שוק הדיור יש לזהות את קשרי הטווח הארוך. עבודה זו אומדת מודל אקונומטרי לשוק הדיור בישראל לשנים 1980–2019. קשרי הטווח הארוך נאמדים על בסיס המודל התיאורטי של DiPasquale and Wheaton (1992), ובאמצעותו אנו מבקשים ללמוד על מאפייני שוק הדיור בישראל ועל הגורמים שתרמו להתפתחות מחירי הדירות, שכר הדירה והיקף הבנייה בתקופת המדגם. המודל שופך אור על הדינמיקה שבין מחירי הדירות לשכר הדירה: עלייה של שכר הדירה פועלת לעלייה של מחירי הדירות, משום שגידול התשואה מהבעלות מביא לגידול הביקוש לרכישתן; כנגד זאת, עלייתם של מחירי הדירות פועלת לירידה של שכר הדירה, משום שעליית מחירן תומכת בגידול של היצע הדירות. עוד אנו מוצאים כי הן הביקוש והן ההיצע קשיחים בטווח הארוך, ועל כן זעזועים בשוק מתבטאים בעיקר בשינוי של המחירים. אשר לגורמים לעליית מחירי הדירות שהחלה ב-2008 – מאמידת המודל עולה כי כמחצית מעליית המחירים בשנים 2008–2011 נבעה מתמחור חסר של הדירות בתקופה שקדמה לכך. המדיניות המוניטרית תרמה גם היא לעליית המחירים בתקופה זו, אך להערכתנו תרומתה הייתה משנית. למחסור בדירות תרומה מתונה אך מתמשכת לעליית המחירים, והחל מ-2012 המחסור בדירות לצד גידול הכנסתם של משקי הבית הם הגורמים העיקריים לעלייתם. הבנייה המואצת בשנים האחרונות הביאה לצמצום המחסור בסוף המדגם.

 מילות מפתח: שוק הדיור, מחירי הדירות, קואינטגרציה, מודל תיקון-טעות

סיווג JEL: C22, R21, R31

למאמר המלא כקו​בץ PDF​​

​​