שוק הדיור בישראל 2008-2010: האם התפתחה בועה במחירי הדירות?

10/07/2011 |  דובמן פולינה, יכין יוסי, ריבון סיגל
תקציר
בשלוש השנים האחרונות חלה עלייה חדה במחירי הדירות בישראל. מדצמבר 2007 ועד אוגוסט 2010 המחירים עלו בשיעור ריאלי של 35 אחוזים – קצב שנתי ממוצע של כ-12 אחוזים, הרבה מעבר לקצב עלייתם בטווח הארוך. על רקע זה עלה החשש שעליית המחירים מנותקת מגורמי היסוד של השוק ומבוססת על ציפיות לרווחי הון ועל כן התפתח תהליך בועתי. מטרת המאמר היא לבחון קיומה של בועה במחירי הדירות בתקופה זו. לצורך כך אנו בוחנים תחילה את התפתחות המחירים בפרספקטיבה של זמן יחסית לשכר הדירה ולהכנסה, ולאחר מכן אנו משתמשים במשוואת תמחור נכסים סטנדרטית לאמידת "המחיר הפונדמנטלי" הנגזר ממנה בשלוש שיטות שונות. בחינת הנתונים מעלה שהמחירים בסוף התקופה הנבדקת אמנם גבוהים במידה מסויימת יחסית לגורמי היסוד בראיה של הטווח הארוך, אך הם אינם חורגים מרמתם באפיזודות קודמות. על פי המדידות השונות טווח ההערכות הוא שהמחיר בפועל נמצא בין 3 אחוזים מתחת למחיר הפונדמנטלי לכ-10 אחוזים מעליו. לכן ככלל אנו לא מוצאים עדות לבועה במחירי הדירות (עד אוגוסט 2010). אם זו קיימת הרי שהיא בשלביה הראשונים ועדיין לא ניתן לזהותה בנתונים.


* מחקר זה שימש בסיס לניתוח שהופיע בתיבה ג-2 בדו"ח בנק ישראל 2009, והוצג בכנס חטיבת המחקר של בנק ישראל שנערך בדצמבר 2010.

 

המחקר בשלמותו כקובץ PDF

לדף מאמרים לדיון של חטיבת המחקר