שוק הדיור בישראל 2008-2010: האם התפתחה בועה במחירי הדירות?

24/01/2012 |  דובמן פולינה, יכין יוסי, ריבון סיגל

תקציר

מחירי הדירות בישראל עלו בשלוש השנים האחרונות עלייה חדה: מדצמבר 2007 עד אוגוסט 2010 נרשמה בהם עלייה ריאלית של 35 אחוזים - קצב שנתי ממוצע של כ-12 אחוזים, הרבה מעבר לקצב עלייתם בטווח הארוך. על רקע זה יש חשש שעליית המחירים מנותקת מגורמי היסוד של השוק ומבוססת על ציפיות לרווחי הון, כלומר שמדובר בתהליך בועתי. מטרת המאמר היא לבחון את קיומה של בועה במחירי הדירות בתקופה זו. לשם כך אנו בוחנים תחילה את התפתחות המחירים בפרספקטיבה של זמן, יחסית לשכר הדירה ולהכנסה, ולאחר מכן משתמשים במשוואת תמחור נכסים סטנדרטית לאמידת "המחיר הפונדמנטלי" הנגזר ממנה, בשלוש שיטות שונות. בחינת הנתונים מעלה שהמחירים בסוף התקופה הנבדקת אמנם גבוהים במידה מסוימת, יחסית לגורמי היסוד בראייה של הטווח הארוך, אך הם אינם חורגים מרמתם באפיזודות קודמות. על פי המדידות השונות טווח ההערכות הוא שהמחיר בפועל נמצא בין 3 אחוזים מתחת למחיר הפונדמנטלי לכ-10 אחוזים מעליו. לכן ככלל אנו לא מוצאים עדות לבועה במחירי הדירות (עד אוגוסט 2010). אם זו קיימת, הרי היא בשלביה הראשונים, ועדיין לא ניתן לזהותה בנתונים.

המחקר בשלמותו, כקובץ PDF

לדף מאמרים לדיון של חטיבת המחקר