ניתוח חדש: הפרמיה לממ"ד במחירי הדירות ובשכר הדירה

להודעה זו כקובץ לחץ כאן

לניתוח המלא

 

• הפרמיה לממ"ד בשכר הדירה המבוקש במודעות להשכרה עלתה בצורה מובהקת לעומת רמתה ערב מלחמת "חרבות ברזל". עיקר העלייה החל במאי 2024, לאחר מתקפת הטילים הראשונה מאיראן.
• הפרמיה לממ"ד במחירי הדירות לרכישה עלתה באופן זמני עם פרוץ המלחמה באוקטובר 2023 וירדה זמן קצר לאחר מכן לרמתה ערב המלחמה, ואולי אף לרמה נמוכה יותר.
• בדיקה ראשונית להשפעתה של מלחמת "עם כלביא" ביוני 2025 מצביעה על עליה מסוימת בפרמיה לממ"ד הן במחירי הדירות המבוקשים והן בשכר הדירה המבוקש, אולם בשלב זה מובהקותה הסטטיסטית אינה ברורה ונדרש מעקב אחר התפתחותה עם קבלת נתונים נוספים.

 

לאחר פרוץ מלחמת "חרבות ברזל" נטען כי המלחמה הגדילה את הביקוש לדירות עם ממ"ד וכתוצאה מכך עלה מחירן היחסי. ניתוח שערכו ד"ר יוסי יכין ואיה טלמון מחטיבת המחקר בבנק ישראל אומד את הפרמיה לממ"ד במחירי הדירות ובשכר הדירה, קרי את הפער במחיר ובשכר הדירה של דירות זהות הנבדלות זו מזו רק בקיומו של ממ"ד. הניתוח מעריך כיצד פרמיה זו השתנתה בזמן מלחמת "חרבות ברזל". הניתוח מתבסס הן על נתוני עסקאות רכישה של דירות כפי שמדווחות לרשות המיסים והן על נתונים ממודעות למכירת דירות ולהשכרתן. תקופת המדגם היא ינואר 2023 עד דצמבר 2024. בדיקה ראשונית בחנה גם את השפעתה של המלחמה עם איראן, מלחמת "עם כלביא" (13–24 ליוני 2025).

בניתוח שכר הדירה המבוקש במודעות נמצא כי הפרמיה לממ"ד גדלה במהלך המלחמה (איור 1א'). העלייה בפרמיה החלה עם פרוץ המלחמה, והאיצה לאחר מתקפת הטילים הראשונה מאיראן, החל ממאי 2024. בתקופה שבין מאי 2024 ועד סוף אותה שנה, הפרמיה לממ"ד הייתה גבוהה בכ-4 נקודות האחוז לעומת רמתה ב-9 החודשים הראשונים של 2023, טרם פרוץ המלחמה.

מנגד, במחירי הדירות לרכישה נמצא כי, למעט עלייה זמנית עם פרוץ המלחמה, הפרמיה לממ"ד לא עלתה ואולי אף ירדה. נתוני העסקאות בדירות מצביעים על ירידה של קרוב ל-2 נקודות אחוז, בממוצע, בפרמיה לממ"ד במחירי הרכישה בתקופת מלחמת "חרבות ברזל" לעומת רמתה ערב המלחמה (איור 1ב') מכ-8.1% לכ-6.2%. מניתוח המחירים המבוקשים במודעות משתקפת ירידה מתונה יותר בפרמיה (איור 1ג'), והיא אינה מובהקת סטטיסטית. התוצאות נמצאו עמידות למגוון בדיקות רגישות.

איור 1: הפרמיה לממ"ד במחירי הדירות ובשכר הדירה, 2024-2023
איור 1א': הפרמיה בשכר הדירה המבוקש במודעות להשכרת דירות*	איור 1ב': הפרמיה במחירי הדירות בעסקאות רכישה	איור 1ג': הפרמיה במחיר המבוקש במודעות למכירת דירות*
* מחיר ושכ"ד מבוקשים בעדכון האחרון של המודעה. בשל היעדר גיל הדירה בנתוני המודעות, הפרמייה הנאמדת באיורים 1א' ו-1ג' כוללת גם את השפעת גיל הדירה, ולכן יש יסוד להניח שהם מוטים כלפי מעלה לכל אורך המדגם. עם זאת, אנו מייחסים את השינוי בפרמיה הנאמדת סביב פרוץ המלחמה להעדפות הציבור ביחס למיגון הדירות ולא לשינוי העדפות ביחס לגילן.

העבודה אינה בודקת את הגורמים להתפתחות הפרמיה במחירי הדירות ובשכר הדירה. עם זאת, ניתן לשער כי על אף שהצורך בממ"ד גדל בזמן מלחמה, השיקולים לרכישת דירה רחבים יותר ומביאים בחשבון גם גורמים בעלי אופי ארוך טווח, ובפרט גם אפשרות לשיפור במצב הביטחוני לאחר המלחמה. מנגד, שוכרי דירות עשויים להתפשר ביתר קלות על מאפיינים אחרים של הדירה בתקופת מתיחות ביטחונית, ויעדיפו דירות ממוגנות, ובכל מקרה עסקאותיהם הן לטווח זמן מוגבל שלאחריו מחיר השכירות יכול להשתנות. סביר, אם כן, כי הביקוש המוגבר לממ"דים יתבטא ביתר שאת בשוק השכירות, כפי שעולה ממצאי הניתוח.

בהתאם למשוואת תמחור נכסים סטנדרטית, הפרמיה לממ"ד במחיר הדירה משקפת את ערכו הנוכחי של התזרים הצפוי להתקבל לאורך זמן מהפרמיה לממ"ד בשכר הדירה. הרעה במצב הביטחוני בשל המלחמה מעלה את הפרמיה בשכר הדירה בתקופת העימות, אולם אם הציבור צופה שיפור במצב הביטחוני בתום המלחמה, הרי שהפרמיה העתידית בשכר הדירה צפויה לרדת. שני כוחות אלה פועלים בכיוונים מנוגדים על הפרמיה במחיר הדירה ועשויים אף להביא לירידתה כבר בתקופת המלחמה. נציין שגם מחקרים קודמים שבחנו את השפעתם של אירועים ביטחוניים בישראל על מחירי הדירות ושכר הדירה, מייחסים את תוצאותיהם לתפיסת הציבור באשר לאופיו הזמני או המתמשך של האיום הביטחוני.

בדיקה ראשונית להשפעתה של מלחמת "עם כלביא", על בסיס נתוני המודעות למכירה ולהשכרה בזמן הקצר שחלף מפרוץ המלחמה (עד ה-11 ליולי 2025), מצביעה על עליה מסוימת בפרמיה לממ"ד הן במחירי הדירות והן בשכר הדירה. אולם, בשלב זה מובהקותה הסטטיסטית של העליה, ומידת השתקפותה בעסקאות בפועל, אינה ברורה ונדרש מעקב נוסף אחר התפתחותה בהתאם למתודולוגיה המוצגת בניתוח.