16.10.2011
 
קטע מתוך סקירת ההתפתחויות הכלכליות האחרונות שתופיע בקרוב: ניתוח הצעדים שננקטו במס השבח במהלך 2011 לשם מיתון העלייה של מחירי הדירות
 
להודעה זו בקובץ WORD - לחץ כאן
 
לתיבה המלאה - לחץ כאן
 
כחלק ממכלול צעדים לשם מיתון עלייתם של מחירי הדירות ננקטו - ועוגנו בחוק - שני צעדים מרכזיים בתחום מס השבח. צעדים אלו יביאו להקטנת הביקושים לדירות לשם השקעה, ולהגדלת היצע הדירות למכירה מצד מחזיקי דירה שלישית ויותר; הם יתבטאו, בהערכה על פי נתונים חלקיים, בתוספת של כ-6,500 דירות לכמות הדירות בבעלות, וימתנו את עליית המחירים בכ-1–3 אחוזים.
מכירת דירה חייבת במס שבח של 20 אחוזים מהרווח הריאלי. על דירה ראשונה (יחידה) ניתן פטור[1]. המחזיק יותר מדירה אחת היה זכאי, עד שנת 2010, לפטור ממס שבח גם על דירה שנייה, בתנאי שהיא נמכרה כעבור ארבע שנים לפחות ממועד מכירת דירה אחרת שהייתה ברשותו. לנוכח העלייה של מחירי הדירות ננקטו, מסוף 2010 (בין השאר) מספר צעדים בתחום הפטור ממס שבח על מכירת דירות (כפי שמפורט בלוח ב'-1), במטרה להפחית את הלחץ להמשך עלייה זו.
 
 
בסוף 2010 הוכרז על צעד – שעוגן בחוק ב-21 בפברואר 2011 – הפוטר ממס שבח את מי שימכור דירה שנייה ושלישית בשנים 2011 ו-2012, ללא תלות בתקופת החזקת הנכס (להלן "מסדרון הזמן")[1]. צעד זה נועד לתמרץ משקיעים למכור דירות שברשותם. בחקיקה בכנסת בתאריך 1 באוגוסט הוכפלה תקופת ההחזקה הנדרשת לצורך הפטור – מ-4 ל-8 שנים.
בבנק ישראל ניתחו את ההשפעה של הצעד – שעוגן בחוק באוגוסט – על מחירי הדירות, בהינתן מסדרון הזמן של הפטור לשנים 2011–2012. הניתוח מראה כי הטלת המס תביא למיתון עלייתם של מחירי הדירות בשיעור של 1 עד 3 אחוזים.
הניתוח מחלק את שוק הדירות לשני שווקים - לדיירים הגרים בדירות שבבעלותם ולדיירים השוכרים את הדירות מידי משקיעים שלהם יותר מדירה אחת. חלק מהביקוש בשוק הדירות הוא של משקיעים, היוצרים את ההיצע בשוק השכירות. התשואה מקניית דירה להשקעה שווה לסכום שכר הדירה הצפוי לאורך תקופת הבעלות עליה ועוד השינוי הצפוי במחירה במועד מכירתה, בניכוי מס השבח. (אנו מתעלמים מנושא הפחת, אשר אינו משפיע על ניתוח ההשפעה של מס השבח). כדי שמשקיע ירצה לקנות דירה נוספת התשואה מבעלות על דירה צריכה להיות שווה לפחות לתשואה נטו שניתן להפיק מנכס אלטרנטיבי בעל רמת סיכון זהה. אמנם מס השבח (בתקופת תחולתו) משווה את המיסוי על רווח הוני מדירות למיסוי על רווח הוני ריאלי מהשקעה אלטרנטיבית בשוק ההון, אך יש הבדלי מיסוי בין שתי ההשקעות בעת הרכישה וההחזקה, כפי שמראה לוח ב'-2: רכישת דירה מקנה יתרון מס בהשכרתה (פטור עד תקרה מסוימת), אך כרוכה במסי רכישה גבוהים. חשוב להדגיש שאדם שכבר מחזיק בדירה כבר שילם את מס הרכישה, ולכן מס זה אינו רלוונטי להחלטתו אם למכור, אך הוא נהנה, כאמור, מיתרון מס בהשכרת הדירה.
 
 
הטלת מס שבח על דירה שנייה או יותר רלוונטית למשקיעים, ולא לבעלי דירה יחידה. הארכת תקופת ההחזקה הנדרשת לשם קבלת הפטור מארבע שנים לשמונה מקבילה להעלאה אפקטיבית של המס, שכן היא מפחיתה את המחיר העתידי (נטו) שמשקיעים - המחזיקים את הדירה פחות משמונה שנים - צפויים לקבל כשימכרו אותה. הואיל וההארכה האמורה שוחקת את הרווחיות הצפויה של המשקיעים, הרי, בהינתן תשואה אלטרנטיבית קבועה, הם יהיו מוכנים לרכוש את הנכס רק במחיר נמוך יותר, שיפצה אותם על תשלום המס. מצב זה יביא לירידת הביקוש של המשקיעים, ולכן – לירידה של מחירי הדירות. כאשר היצע הדירות נתון, ירידת הביקוש של המשקיעים לדירות תביא להוזלתן, ובכך תסייע למי שמעוניינים לרכוש דירה למטרות מגורים. עם זאת, במקביל היא תקטין את ההיצע בשוק השכירות, ולכן תחת הנחות סבירות היא תביא לעלייה של מחירי השכירות. מאותם שיקולים כלכליים שתוארו לעיל, הירידה הצפויה של התשואה הכוללת, למשקיעים קיימים, על דירה להשכרה תביא לעליית ההיצע בשוק הדירות בבעלות, ובכך – לירידת היצע הדירות להשכרה, ועמה לעליית שכר הדירה.
העבודה מנתחת את השפעת הצעדים על משקיעים הנמצאים במצבים שונים, ובהם משקיעים קיימים ומשקיעים חדשים הצופים עליית מחירים, תוך ניסיון לאמוד את השינוי במחיר השקול להטלת המס וללא שינוי בשכר הדירה, כאשר מביאים בחשבון את המיסוי הרלוונטי במצבים השונים, ובהנחה שדירה שנקנתה במיליון ש"ח שווה עתה 1.5 מיליוני ש"ח (כלומר רווח של 500 אלף ש"ח).
מהתוצאות עולה כי למשקיעים חדשים הצופים עליית מחיר, הטלת המס שקולה לשחיקת רווח, במונחי מחיר המכירה של הדירה, בשיעור של 0.8% בלבד, ריאלית, אם הדירה תוחזק 4 שנים, ואף פחות מכך אם תוחזק 5 שנים. למשקיעים קיימים אשר ערך דירתם עלה ב-500 אלף ש"ח הטלת המס שקולה לשחיקת הרווח בשיעור של כ-2% ממחיר הדירה בלבד. ואולם, כיוון שבדרך כלל גם שכר הדירה יעלה כאמור – עקב הירידה בהיצע הדירות בשוק השכירות – הרי שירידת המחיר השקולה למס תהיה אף נמוכה יותר. מתקבל אפוא שההשפעה על המחיר היא קטנה. גישה אחרת לאמידה מתייחסת לכמות הדירות, בהנחה של ירידה מסוימת בביקוש הספקולטיבי לדירות, וכן גידול היצע הדירות של מחזיקי דירה שלישית ויותר לצורך ניצול מסדרון הזמן. בהנחות שונות מתקבל גידול של מספר הדירות בבעלות בכ-6,500 דירות (הכולל ירידה בביקוש ועלייה בהיצע), המתורגם לירידת מחירים של 3 אחוזים. זאת, אף בלי להביא בחשבון את ההשפעה המקזזת של מעבר משכירות לרכישה כתוצאה מירידת המחיר. הניתוח מראה אפוא כי סיכום הצעדים יביא למיתון עליית מחירים בשיעור של כ-1–3 אחוזים.
 
[1] בתנאי שהדירה נמכרה כעבור 18 חודשים לפחות מיום רכישתה.
[2] תקרת הפטור נקבעה ל-2.2 מיליון ש"ח בגין שתי דירות.